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ENQUÊTE - Le Sénat examinera, en début de semaine prochaine, une proposition de loi de l'Assemblée nationale visant à faciliter la transformation de bureaux en logements. Le texte permettra aux élus locaux de déroger à leur plan local d'urbanisme, mais le sujet de la taxe foncière sur les bureaux est pris à l'envers, selon les professionnels. Et ce, alors que le nombre d'immeubles vides va encore augmenter dans le Grand Paris, avec des situations similaires en province.

C'est un « gisement énorme » à en croire le ministre du Logement Guillaume Kasbarian : la transformation de bureaux en logements. Alors que la politique de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols pousse à réduire au maximum la consommation des terres agricoles, la mutation d'actifs tertiaires obsolètes en hébergements est une piste privilégiée par le gouvernement pour résoudre la crise de l'immobilier.

L'exécutif soutient ainsi une proposition de loi du député Démocrate de l'Ain, Romain Daubié, qui arrive au Sénat en séance publique les 21 et 22 mai. Cette dernière vise, notamment, à lever les freins locaux, mais la volonté politique des élus primera toujours sur le reste.
 

Déroger au plan local d'urbanisme

L'un des premiers points du texte permettra de déroger au plan local d'urbanisme (PLU) pour faciliter la délivrance de permis de construire. Les maires ou présidents d'intercommunalité pourront ainsi faire de la transformation de bureaux en logements dans les zones du PLU où la destination « habitation » n'est pas autorisée, explique le site Vie-publique.fr. De même que dans toutes les communes ayant un PLU, les bureaux et les anciens bâtiments publics pourront être transformés en bureaux.

Dans le cas où le plan local d'urbanisme relève de l'intercommunalité, la commune aura le droit de s'opposer à toute mutation dans le cas où elle devra supporter « l'essentiel » des nouveaux services publics.

« Ces opérations doivent préalablement être validées par les collectivités qui peuvent rencontrer des problèmes de financement des équipements induits par les logements créés », rappelle Patrick Supiot, directeur général Immobilier d'entreprise, commercial et aménagement chez Vinci Immobilier.
 

Un problème pris à l'envers

Et pour cause : aujourd'hui, la métamorphose n'est assujettie à la taxe d'aménagement que s'il y a augmentation de surface. Demain, la collectivité territoriale concernée pourrait assujettir à cette taxe la transformation, même s'il n'y a pas d'augmentation de surface et en définir l'assiette. Les intercommunalités pourront reverser tout ou partie du produit de cette taxe d'aménagement aux communes concernées.

Outre les élus locaux, les députés ont également pensé aux professionnels qui ont un projet de mutation à « un stade déjà avancé ». Ils ont proposé d'exonérer ces actifs de taxe sur les bureaux en Île-de-France, et en Provence-Alpes-Côte d'Azur pour en assurer l'équilibre économique.

Pour le promoteur Cédric de Lestrange, le problème est pris à l'envers: « Est-il normal que la taxe foncière sur les bureaux produise la même recette que le bureau soit rempli ou vide ? C'est faux économiquement - un immeuble vide a une valeur très inférieure - et cela n'incite pas les élus locaux à transformer », pointe le président d'Axe Immobilier.

 

Une aberration climatique qui ne peut être résolue en dehors du budget

Saisie pour avis, la commission des Finances du Sénat considère, elle, que ces mesures relatives à la taxe d'aménagement et à la taxe sur les bureaux « apparaissent comme le complément naturel des autres mesures d'incitation de la proposition de loi dans la mesure où leur portée est limitée strictement au périmètre des opérations de transformation de bureaux en logements ».

« Avoir de la taxe foncière sur les bureaux pendant un redéveloppement lourd, c'est antiécologique. Vous avez alors intérêt à démolir et reconstruire plutôt qu'à conserver la structure : cela ne vous coûte pas plus cher et vous économise trois ans de taxe foncière, ce qui est considérable », réagit Cédric de Lestrange.

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